不動産投資の落とし穴
不動産投資の落とし穴として、今は借りている人がいて儲かっている物件があります。確かに今は儲けられるかもしれません。ですがこれから日本の人口は減っていきます。空き家のリスクはどんどん増えていくのは明らかです。
また１０年間一括管理します、空き家のリスクを何年間保証します、と言っている会社もありますが、新築アパートを高く買ってもらうため、もしくは自分たちのリスクを一緒に背負うかもしくは負担させるためと思えてきます。新築は一年たてば１０％から２０％資産価値が落ちます。ですから本当の設けている人は新築のアパートを不動産会社の言いなりになって買ったりせず、裁判所などの競売物件など自分で下調べし購入して修繕を自分でしています。
またリサーチも何年もかけてやります。ですから片手間にできる投資ではないのです。不動産投資の落とし穴として楽して儲けられるなど甘い話もいいところです。また日本は災害の多い国です。不動産投資で大家になるのはアパートを修繕しなければならないケースがあるのです。新築アパートやマンションを建てたり、また古いアパートでも火災保険や地震保険に入らなければならないし、まず建てるときに普通の住宅ローンの金利では借りられないのです。高い金利をはらい、空き家リスクや修繕費を考慮しなければならないのでサラリーマンの方が簡単にできる投資ではないことを覚悟しておきましょう。
まずは政治経済を学ぼう！
政治経済は私たち人間ととても密接な関係にあり、決して目をそらしてはならない大切な事です。特に、事業者や投資をしている方にとっては、政治経済の動向を常に注視していないと思わぬ失敗を引き起こす可能性があります。
知っておきたいマイナス金利
日銀がマイナス金利を導入したことによって、私たちの生活にも少なからず影響があります。特に知っておきたいのが住宅ローンの金利と銀行預金です。今のところ銀行預金がマイナスになることはありませんが、大手金融機関でも預金金利の引き下げが始まっています。
一方中には他行と差別化をはかるために、金利を上げた金融機関もあります。住宅ローンも金利が引き下がることで、より少ないコストで借り入れをすることができるようになっています。しかし金利が下がると余った資金がモノへと向かうため、特に土地や建物など高額な資産である住宅価格は上昇する傾向にあります。
また、合わせて知っておきたいのが海外の金利情勢です。米国では利上げが予想されており、日本との差は大きくなるでしょう。金利差が大きくなると外貨預金の妙味が際立ちます。預金で利息利益はほとんどありませんので、外貨預金やFXを始めるのには良い機会かもしれません。
円高の進行と長期金利について
このところの中国経済の不透明感で日本の株価は１６０００円を割っています。日本の会社は輸出で利益を出す企業が多いため、円高で輸出をすると儲けが小さくなってしまうのです。
円高１００円の時と、円安１１０円の時では１０円の違いですがこれが日本の場合何兆円以上の金額が動きますので大きな差となってしまいます。そして円が買われる動きがでてくると長期金利は低下する傾向にあります。また円高が進む理由として挙げられるのがアメリカ経済が景気の循環で輸出が増えない、もしくは貿易の赤字が拡大しているとのこともあります。
アメリカのドルを売って円を買う傾向が出てくるときはたいてい現在の株式市場がよくないと思われている証拠です。こういう時はじっくりと焦らず個別の株を思い付きで購入するのは控えるべきでしょう。
資産形成にもなる新築マンション
新築マンションの購入は有効な資産形成です。駅に近い立地を選ぶ等、物件の選択をすることは必要ですが、日本人の新築へのこだわりを考えると、新築マンションの需要はまだまだ高いといえるでしょう。
購入前に注意したい「住宅バブル」
不動産業界では東京五輪での住宅バブルです。２００８年に住宅プチバブルがハジけた時に多くの業者が抱えた物件も動きがでていますが、マンションには注意が必要です。マンションは盛況です、新築物件だけでなく中古物件にも動きが出ていますが、注意が必要な中古マンションがあります。
東京には業者でも手に出さないマンションがありますが、そのマンションは特定緊急輸送道路沿いのマンションで、道路沿いに建つマンションは耐震診断と耐震化の状況報告が義務付される事になりました。ところが特定緊急輸送道路沿いのマンションで耐震工事を行っていない違法状態になってしまっているマンションがあります。耐震工事を行っていないマンションは耐震工事をするお金がないから違法状態になっています。
毎月の管理費が日々のマンション管理に充てられ、修繕積立金は外観や配管などの修繕費として使われていくため、耐震工事は後回しになっています。プロとなる不動産会社にとっては、違法なマンションとして説明して売る事になるので特定緊急輸送道路沿いの中古マンションで旧耐震基準のマンションは売りづらい物件となっています。
投資物件の選び方
資産運営の方法として、不動産投資があります。多数の不動産投資物件の中で、新築マンションが最適です。何故ならば新築マンションは、賃貸家賃で収入が得られるからです。新築マンションの立地条件や地域によっては、資産価値が上がる事も考えられます。
その為に投資物件の選び方が必要になります。投資物件の選び方には、立地条件や生活環境を考慮します。また将来的に交通の便利さが、改善される場所が利点です。また住宅環境が、利便性を増すであろうと予測する物件が魅力です。利便性の高い物件は、購入費用が高めになっています。
ですから将来性のある物件は、リーズナブルな購入費用です。物件の種類や利回り等で、選ぶ方法もあります。収益が見込めそうな物件を探す事が重要です。その為には、多様な物件情報を手にする事が必要になります。
中古マンションの場合
マンションを購入する時には、新築の場合だとすべてが新しく、まだ誰も住んでいませんから、あれこれ気にする必要はありませんが、中古マンションの場合には、建てられて何年ぐらい経過しているかという築年数の問題があります。
中古マンションの不動産投資のリスク
中古マンションの不動産投資のリスクとしては、主に以下の4点となります。
- 1)空室
- 2)家賃下落
- 3)家賃滞納
- 4)地震などの災害
不動産投資は投資である以上、上記のようなリスクから完全には逃げられません。しかしある程度の対策はとることができます。
1)と2)については、大都市の入居者需要が高い物件を選ぶことが対策となります。特に東京でも人気のある地域については将来的にも需要が見込まれます。ただし、単純に人気のある地域だけで選ぶのではなく、将来の人口分布、都市計画、近隣企業の動向等の各種情報収集と分析に基づいた物件選択が必要となります。
3)については実績のある建物管理会社であれば、滞納者への対応は手慣れているので、そうした会社を選択しましょう。そうした会社は概して大手企業となるため、費用は嵩むかもしれませんが、御自身で回収対応ができないのであればやむを得ない選択ではないでしょうか。
4)については昭和56年に施行された新耐震法に基づいた物件を選べば、震度6強以上にも耐えられるように設計されています。 また、実際のマンションを見れば、管理手法が消防法を遵守しているか等が判断できるでしょう。